Questions juridiques

Différentes réglementations émises par le gouvernement fédéral dans la loi sur l’aménagement du territoire et dans la loi sur la protection de l’environnement, par les cantons dans des lois sur la planification et des lois sur la construction, par les communes dans des règlements de construction ou de zonage définissent où, à quelle hauteur, à quelle distance de la limite de propriété et avec quels matériaux vous pouvez construire et rénover. Dans de nombreuses localités, des plans de quartier ou d’aménagement spéciaux s’y ajoutent.

Tout comme une panoplie de réglementations différentes d’une commune à l’autre qui empêchent les propriétaires d’estimer eux-mêmes la faisabilité juridique de leur projet de restructuration ou d’agrandissement. Dans tous les cas de figure, il est recommandé de faire appel à un professionnel ou de demander des informations aux services d’urbanisme.

Mais ce dédale de réglementations ne doit pas faire oublier une chose: au cours des dernières années, les lois sur la construction ont été fortement assouplies, surtout pour les restructurations et les agrandissements. Car c’est également dans l’intérêt des autorités que, dans un premier temps, les bâtiments existants soient exploités pleinement avant de bétonner encore plus de prairies.

Afin de favoriser la densification des bâtiments, les procédures de demande de permis de construire concernant des agrandissements ou des surélévations sont traitées aujourd’hui avec indulgence dans la plupart des cantons.

À partir de quand un permis de construire est-il nécessaire pour une rénovation ou une restructuration? Étant donné que chaque canton et chaque commune ont leurs propres lois sur la construction avec des marges de manœuvre différentes, il n’est pas possible de donner une réponse universelle à cette question. Mais vous pouvez partir du principe suivant:

• Si des locaux existants sont seulement rénovés sans modifier leur usage, vous pouvez renoncer à un permis de construire. En font par exemple partie le remplacement des équipements de la cuisine ou les travaux de peinture dans des pièces. En général, vous pouvez aussi faire repeindre la façade sans avoir à demander un permis. Toutefois, dans ce cas précis, il existe souvent des restrictions relatives aux nuances de couleurs autorisées qui doivent s’intégrer dans le paysage du quartier.
• Si l’utilisation de certaines pièces est modifiée de manière significative, si un mur est abattu, si vous installez une lucarne ou construisez une extension, vous aurez presque toujours besoin d’un permis de construire. Dans certains cas néanmoins, une procédure onéreuse de demande de permis est inutile: pour les petites interventions, de nombreuses communes disposent d’une procédure simplifiée qui est menée à bien en quelques jours. Pour les projets de construction plus importants comme, par exemple, l’ajout d’une nouvelle pièce ou une surélévation de la maison, un permis de construire complet est nécessaire. Dans ce cas, la procédure de demande de permis peut prendre trois mois et plus.

CONSEIL Si vous n’êtes pas sûr d’avoir besoin d’un permis pour la rénovation de votre maison, il vaut la peine de vous adresser aux services d’urbanisme de la commune. En effet, des travaux exécutés illégalement donnent lieu à une plainte, et, dans le pire des cas, les parties modifiées devront être remises à l’état initial.

Pour les projets d’agrandissement ou de restructuration de plus grande envergure, il peut valoir la peine de demander une décision provisoire aux autorités au lieu de déposer tout de suite une demande de permis de construire onéreuse. Cela permettra d’obtenir d’emblée une décision contraignante sur des aspects individuels importants de votre projet de construction – par exemple la construction de lucarnes – sans que vous deviez investir beaucoup d’argent l’élaboration d’un projet complet pour lequel vous n’obtiendriez éventuellement pas d’autorisation.

Si les voisins ne sont informés de votre projet qu’une fois que l’équipe de chantier investit les lieux, ils seront plutôt enclins à s’y opposer. Même si cette opposition est rejetée, le début des travaux s’en trouvera repoussé. C’est pourquoi il vaut la peine de parler aussi tôt que possible avec les propriétaires voisins et de leur présenter le projet afin d’exclure autant que possible les objections. Peut-être attireront-ils votre attention sur des aspects dont vous pourrez tenir compte sans subir de restrictions majeures.

L’ordonnance de construction et de zonage divise chaque territoire municipal en différentes zones d’utilisation, par exemple, zone résidentielle, zone de conservation des quartiers ou zone commerciale et industrielle. Différentes réglementations s’appliquent en fonction de la zone.

Ces réglementations définissent par exemple le nombre maximum d’étages d’un bâtiment dans la zone correspondante, la distance minimale à respecter par rapport au prochain bâtiment ou par rapport à un cours d’eau.

Si vous désirez faire exécuter une restructuration ou un agrandissement, vous devez donc aussi veiller au respect de ces réglementations. Vous pouvez vous procurer les ordonnances de construction et de zonage auprès de l’administration municipale et, en partie, vous les trouverez aussi sur Internet. Les réglementations principales sont décrites brièvement ci-dessous.

Dans les ordonnances de construction et de zonage, l’expression «Distance par rapport aux limites de propriété» est définie comme la distance minimale d’un bâtiment par rapport à la limite de propriété. La distance entre la façade du bâtiment et la limite de propriété est toujours mesurée à l’horizontale. L’expression «Distance entre les bâtiments» définit la distance minimale entre deux bâtiments. Cette distance est aussi mesurée horizontalement.

CONSEIL Si vous souhaitez faire construire une extension qui, selon les ordonnances de construction et de zonage, sera trop proche de la propriété du voisin, vous pouvez essayer de convenir avec le propriétaire de la propriété voisine d’un droit de construction dite rapprochée qui sera enregistré dans le registre foncier. Dans la loi de planification et de construction du canton de Zurich, par exemple, cela est décrit comme suit: «Un droit de construction rapprochée peut être établi par accord de voisinage sous réserve de conditions de salubrité des logements et de sécurité incendie adéquates.

Les ordonnances de construction et de zonage réglementent soit le nombre maximal d’étages ou la hauteur maximale des bâtiments autorisé(e) dans la zone correspondante. Ces restrictions sont principalement pertinentes si vous envisagez d’aménager vos combles ou de surélever le bâtiment.

Dans certaines circonstances, d’autres restrictions peuvent également être imposées par la zone dans laquelle se trouve votre maison. Par exemple, dans les zones purement résidentielles, il n’est pas permis d’exploiter une entreprise commerciale ou une entreprise de services. Certes, un bureau individuel utilisé à des fins privées et professionnelles ne pose souvent aucun problème. Par contre, la situation devient délicate si vous désirez abriter toute votre entreprise avec plusieurs postes de travail dans une extension ou dans les combles. Dans ce cas, il est utile de se renseigner tout d’abord auprès du service des constructions pour savoir si vous pouvez obtenir une autorisation pour un projet de ce genre et quelles sont les conditions connexes.

La même chose s’applique si des locaux qui ont été utilisés antérieurement à des fins commerciales doivent être transformés en locaux résidentiels dans des zones dans lesquelles les proportions maximales d’espace commercial et d’espace résidentiel sont définies.

Toute personne qui désire agrandir sa maison sera confrontée à l’indice d’utilisation ou à l’indice de masse des bâtiments. Avec cet indice, les autorités définissent le rapport entre la surface du terrain et la surface habitable ou le volume du bâtiment.

Certaines communes utilisent l’indice d’espace vert à la place de l’indice d’utilisation ou de masse des bâtiments. Il indique la proportion de surface du terrain qui doit rester un espace vert. Les indices d’utilisation divergent d’une commune à l’autre, et dans les grandes villes, même d’un quartier à l’autre. Vous en apprendrez plus auprès des services d’urbanisme.

Si l’indice d’utilisation du sol nécessaire à votre projet est insuffisant sur votre propre terrain, vous avez la possibilité d’acheter les mètres carrés manquants à des propriétés voisines qui ont encore des réserves.

Les règlements relatifs au transfert d’utilisation du sol sont différents d’une commune à l’autre. Cependant, le plus souvent, les propriétés doivent avoir une relation étroite les unes avec les autres: dans les villes, par exemple, elles doivent faire partie du même bloc de maisons, tandis qu’à la campagne, on exige souvent que les terrains soient contigus.

En plus des distances par rapport aux limites de propriété et des indices d’utilisation du sol, les ordonnances de construction et de zonage contiennent différentes autres réglementations: par exemple concernant les lignes de distance par rapport à la forêt, aux cours d'eau, les mesures de protection contre le bruit et l’incendie, la taille minimale des fenêtres, les exigences relatives à l’aspect général ou à la conservation des monuments ou, dans des zones particulières, une protection des vues, une protection des arbres ou une interdiction des antennes extérieures.

Afin d’éviter des surprises désagréables, nous vous recommandons de consulter aussi le registre foncier avant de lancer une extension ou un agrandissement. Vous y découvrirez peut-être des exigences légales relevant du droit de voisinage qui rendent votre projet irréalisable. Ces servitudes, comme on les appelle, accordent aux habitants d’une propriété des droits sur une autre propriété. Les servitudes les plus courantes sont les suivantes:

• Droit de passage : le droit d’utiliser conjointement les chemins et voies d’accès privés situés sur la propriété voisine est accordé aux habitants.
• Droit de construction rapprochée : le voisin a le droit de construire à une distance inférieure à la distance légale par rapport à la limite de la propriété.
• Droit de passage de câbles et conduites : le droit de faire passer des câbles pour l’électricité et des conduites pour l’eau ou le gaz par le terrain du voisin est accordé au propriétaire du terrain.
• Droit d’utilisation conjointe : par exemple, le droit de garer sa voiture sur le parking commun est accordé au voisin. Si, par exemple, quelqu’un veut agrandir sa maison et prévoit de sacrifier le petit chemin qui passe devant le bâtiment, un droit de passage accordé au voisin et consigné dans le registre foncier pourrait faire avorter ce projet.

De très vieilles maisons ou biens fonciers qui sont des témoins importants d’une certaine époque architecturale peuvent être classés «bâtiment historique». C’est dans le registre foncier que vous apprendrez si cela s’applique également à votre propriété. Une inscription y est consignée à l’occasion du classement.

Mais, le plus souvent, le registre ne révèle pas en détail ce qui est protégé. Pour le dire simplement, il existe trois niveaux: classement de certains éléments (balcons, forme du toit ou similaire), classement de l’ensemble de l’aspect extérieur ainsi que classement complet qui s’étend également à tout l’intérieur du bâtiment. Nous vous recommandons de demander aussi tôt que possible des informations exactes auprès du conservateur local.

Si un bâtiment est classé monument historique, cela ne signifie pas automatiquement qu’il n’est pas possible de procéder à une rénovation ou à une extension. De nombreux conservateurs sont très ouverts à ce genre de travaux et prêts à apporter leur aide à titre consultatif.

Une multitude d’exemples de travaux réussis montre que des maisons classées peuvent très bien être adaptées aux exigences de la vie moderne. Pour la restructuration et la rénovation d’un tel bien immobilier, vous devez toutefois impérativement faire appel à un architecte possédant l’expérience requise. Non seulement il dispose des connaissances nécessaires pour travailler sur des structures anciennes, mais la plupart ont généralement de bons rapports avec les autorités chargées de la protection des monuments. C'est important quand il s’agit de négocier les détails des modifications sur le bien.

Dans certaines localités, les propriétés considérées comme ayant une grande valeur historique sans être classées sont enregistrées au registre des bâtiments dignes de protection. Si vous désirez restructurer une telle propriété, un entretien entre vous en tant que propriétaire et les autorités communales ou cantonales chargées de la protection des monuments devra avoir lieu. Au cours de cet entretien, il sera déterminé si et dans quelle mesure votre propriété doit être classée et à quel point cela affectera votre projet.

Comme pour la construction d’une nouvelle maison, vous devez également vous assurer que vous êtes correctement couvert lors de l’attribution de contrats de planification et de travaux relatifs à une rénovation ou une restructuration. Les éléments les plus importants pour cela sont les offres, le contrat de services avec les artisans ou un entrepreneur général ainsi que le contrat conclu avec l’architecte.

Les offres vous permettent d’établir une planification détaillée du budget de construction et évitent des surprises désagréables. Le contrat passé avec l’architecte et le contrat de services règlent la coopération avec vos partenaires du domaine de la construction ainsi que vos droits en cas de défauts d’exécution.

Les offres sont la base d’une planification détaillée des coûts pour tous les travaux sur le chantier. Le volume et le degré de détail dépendent fortement de la taille du projet (voir aussi Financement ).

Cependant, le seul fait de demander une offre ne garantit pas que les travaux seront exécutés de la manière souhaitée et au prix fixé. C’est pourquoi nous vous recommandons d’examiner soigneusement les offres et, éventuellement, de demander plusieurs offres pour un même type de travaux.

Si vous réalisez vous-même une rénovation ou une restructuration, ces tâches vous incombent. Si vous avez fait appel à un architecte, il se chargera d’une partie du travail, établira un récapitulatif clair des différentes offres et vous conseillera pour choisir les entreprises artisanales appropriées.

Pour être sûr que les artisans vous offrent exactement les travaux que vous souhaitez faire exécuter, vous devez lancer un appel d’offres. Vous avez différentes possibilités pour cela:

• Vous invitez plusieurs artisans par type de travaux à venir directement chez vous et vous leur montrez ce qui doit être fait. Préparez une compilation écrite des travaux souhaités, des dates, et, si nécessaire, également un plan ou un croquis et remettez-les aux artisans intéressés après la réunion. + Avantage : tous les artisans peuvent se faire une idée sur place et ont la possibilité d’offrir la meilleure variante de leur point de vue. – Inconvénient : vous devez préparer le récapitulatif écrit et éventuellement des plans. De plus, la comparaison ultérieure des offres pourrait s’avérer difficile.
• Dans un premier temps, vous n’invitez qu’un artisan par type de travaux à se rendre sur place et vous lui demandez de vous établir une offre détaillée. Vous la copiez après avoir masqué les prix, l’envoyez à d’autres entreprises en leur demandant de vous établir une offre. Convenez avec l’auteur de l’offre de base un montant fixe pour son travail que vous lui paierez dans le cas où la commande ne lui est pas attribuée. + Avantage : vous recevez des offres précises, la comparaison ultérieure est plus simple et vous avez moins de travail. – Inconvénient : tous les artisans ne peuvent pas venir sur place pour se rendre compte des travaux à exécuter et doivent faire une offre à l’aveuglette. Si certains points manquent dans l’offre de base, ils seront également oubliés dans les autres offres.

CONSEIL Si, dans le passé, vous avez déjà travaillé régulièrement avec des artisans qui vous ont toujours satisfait, vous pouvez renoncer à demander plusieurs offres et attribuer les travaux directement. Toutefois, nous vous recommandons de demander une offre détaillée dans ce cas également.

Il arrive souvent qu’il soit difficile de comparer des offres. Car, pour un non-professionnel, les points énumérés ne révèlent pas grand-chose de la qualité ultérieure des travaux. Peut-être l’une des offres est-elle plus avantageuse et vous ne constatez que lors du décompte définitif que certaines prestations – pour des travaux de peinture, par exemple, la préparation du fond ou le nettoyage final – n’étaient pas contenus dans l’offre. Ou que les matériaux utilisés étaient d’une qualité inférieure. C’est pourquoi vous devez demander des renseignements précis, surtout quand les offres sont très avantageuses, et vous faire confirmer par écrit les réponses aux questions relatives aux points ambigus. Dans certaines circonstances, il vaut aussi la peine de faire appel à un professionnel pour qu’il émette un avis, par exemple un conducteur de travaux expérimenté ou un conseiller en maîtrise d’ouvrage.

CONSEIL Pour des travaux de grande envergure (à partir de 1 000 francs), demandez impérativement une offre détaillée et faites vous confirmer par écrit avant le début des travaux que le prix figurant dans l’offre est un prix ferme pour les travaux et les matériaux décrits.